很多人開(kāi)始考慮換房，在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)一賣(mài)一的“連環(huán)單”案例越來(lái)越多，那么，在買(mǎi)一賣(mài)一的連環(huán)交易中，購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？有哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)呢？
一、什么是“連環(huán)單”？
二手房的“連環(huán)單”是指房主為了購(gòu)買(mǎi)新房而出售現(xiàn)有的房屋，買(mǎi)賣(mài)行為同時(shí)發(fā)生，即我們常說(shuō)的“賣(mài)一買(mǎi)一”。舉個(gè)例子：A買(mǎi)B的房子，B賣(mài)掉他的房子要去買(mǎi)C的房子，稱(chēng)之為“連環(huán)單”。這還只是兩連環(huán)，在一些交易中，通常是三到四個(gè)連環(huán)，這樣的連環(huán)甚至可以牽涉四個(gè)以上的購(gòu)房人。
二、連環(huán)單中注意哪些問(wèn)題？
當(dāng)市場(chǎng)活躍，換房越來(lái)越頻繁的時(shí)候，“連環(huán)單”發(fā)生的頻率也越來(lái)越高�！斑B環(huán)單”最怕發(fā)生“連環(huán)”，當(dāng)其中一環(huán)發(fā)生糾紛，無(wú)法進(jìn)行下去的話，后面的連環(huán)也會(huì)受到牽連和影響，發(fā)生連鎖反應(yīng)。因此，一環(huán)錯(cuò)、環(huán)環(huán)錯(cuò)，矛盾會(huì)越滾越大。
連環(huán)單操作復(fù)雜，需要把握好中間的每一環(huán)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上的連環(huán)單主要面臨以下三類(lèi)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)：
購(gòu)房資格問(wèn)題。如果購(gòu)房者先買(mǎi)后賣(mài)，自己的房屋因?yàn)楦鞣N原因未能賣(mài)出，未能及時(shí)騰挪出購(gòu)房資格，簽約時(shí)無(wú)法通過(guò)購(gòu)房資格核驗(yàn)，就會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的違約問(wèn)題。
購(gòu)房款問(wèn)題。由于連環(huán)單交易方多數(shù)都面臨賣(mài)房籌首付或房款的情況，因此賣(mài)房時(shí)的資金進(jìn)度直接關(guān)系到下一單交易成功與否。
稅費(fèi)問(wèn)題。這一問(wèn)題是很多連環(huán)單業(yè)主所忽視的，按照現(xiàn)在的政策，滿五唯一的房源可以免征交個(gè)人所得稅，但如果購(gòu)房者在前一套房源沒(méi)有完全辦理好交易時(shí)就已經(jīng)進(jìn)行了新房源的網(wǎng)簽，那另一位購(gòu)房者在網(wǎng)簽時(shí)，系統(tǒng)中顯示原房主名下就變成了兩套房源，需要繳納差額20%的個(gè)人所得稅和全額征收1%的個(gè)人所得稅。這樣就增加了購(gòu)房成本，極易產(chǎn)生糾紛。
三、“賣(mài)一買(mǎi)一”如何留足時(shí)間？
目前正處于政策多變期，銀行的貸款政策又極有可能出現(xiàn)微調(diào)，會(huì)影響買(mǎi)賣(mài)的預(yù)算，所以有業(yè)內(nèi)人士建議，近期要“賣(mài)一買(mǎi)一”的賣(mài)房者，宜先賣(mài)后買(mǎi)、留足時(shí)間，不要太急進(jìn)，以防糾紛發(fā)生。
先賣(mài)后買(mǎi)
先賣(mài)后買(mǎi)，可以保證更大的主動(dòng)權(quán)，而支出也相對(duì)較低。要順利賣(mài)出，定價(jià)是關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)人士建議，“賣(mài)房的業(yè)主放盤(pán)前可以買(mǎi)家的身份打聽(tīng)與自家房子質(zhì)素相當(dāng)?shù)馁I(mǎi)賣(mài)行情。倘若發(fā)現(xiàn)同類(lèi)型物業(yè)在板塊內(nèi)較為搶手，就可以喊高價(jià)。如果發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上與自家物業(yè)質(zhì)素相當(dāng)?shù)姆吭闯渥悖瑯I(yè)主在確定放盤(pán)價(jià)時(shí)，就要接地氣一些了�！�
留足時(shí)間
特別需要提醒的是，出于目前市場(chǎng)變化太快、新政頻出，“賣(mài)一買(mǎi)一”預(yù)留的時(shí)間最好拉長(zhǎng)一些會(huì)比較妥當(dāng)。假如急著換房，業(yè)主可考慮適當(dāng)讓價(jià)。
實(shí)際上，也有很多換房族要先賣(mài)房還是因?yàn)橐v名額買(mǎi)新房。小編會(huì)建議“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房客先出售自己的舊房子，但是在出售舊房子時(shí)，最好盡快選擇好新房子，盡快下訂并與新房的業(yè)主溝通好各項(xiàng)事宜，縮短“賣(mài)一買(mǎi)一”的時(shí)間差。
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